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Cómo vender una casa o un piso heredado en 5 pasos

1 Dic, 20

Contrariamente a lo que se piensa, no hace falta esperar para vender una vivienda procedente de una herencia.

 

O dicho de otra forma, no hay tiempo mínimo para vender una vez hayas realizado todos los trámites para poder hacerlo de forma legal, y con garantías para ti y para el comprador.

 

Vender una casa o un piso heredado no es muy distinto a vender cualquier otro inmueble. Solo hace falta seguir los pasos correctos.

 

Y para que conozcas qué pasos son esos de los que te hablamos, los hemos resumido en 5 que te explicamos a continuación.

 

Esperamos que te ayude.

 

 

Aceptación de Herencia: el primer paso hacia la venta

¿Sabías que cuando una persona fallece, aunque haya dejado testamento, sus bienes no pasan directamente a sus herederos?

 

Esta situación se llama herencia yacente y significa que, mientras no se acepte la titularidad de esos bienes delante de un Notario y en Escritura Pública, no son propiedad de nadie.

 

Y al no ser de nadie, no se pueden vender, alquilar, ni disfrutar de ninguna forma. 

 

Por eso, si quieres vender esa casa o ese piso que acabas de heredar, lo primero que debes hacer (tú y el resto de herederos) es convertirte en el titular.

 

El trámite es bastante parecido al de comprar o vender una vivienda, solo que en este caso, la transmisión se lleva a cabo mediante Escritura de Aceptación de Herencia, y no de compraventa.

 

Todos los herederos, o sus representantes legales, se tendrán que reunir ante notario y repartir los bienes de acuerdo con el testamento o a la declaración de herederos.

 

Es, además, el momento en el que cualquiera de los herederos puede ejercer su derecho a renunciar a la herencia. Algo que, aunque no lo creas, sucede con bastante frecuencia.

 

Hasta aquí el primer paso. Pero aunque tu nombre conste en la escritura, aún no puedes vender. Eso sí, ya estás mucho más de cerca de poder hacerlo.

 

Veamos qué sigue.

 

Impuesto de Sucesiones

El segundo paso (obligatorio) antes de poder vender una vivienda heredada, es pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

 

La Agencia Tributaria considera que el beneficiario de una herencia, de una donación o de un seguro de vida del cual no es titular, debe pagar por esos bienes antes incluso de recibirlos.

 

En el punto anterior te decíamos que renunciar a una herencia es algo más común de lo que parece. 

 

Y el Impuesto de Sucesiones, junto con la Plusvalía Municipal de la que hablaremos un poco más adelante, tienen parte de culpa: no todo el mundo tiene la capacidad económica para hacer frente a los impuestos que conlleva heredar un inmueble.

 

Pero forma parte del proceso y, si quieres vender, tendrás que a cumplir primero con tus obligaciones fiscales.

 

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones depende de cada Comunidad Autónoma y, tras el fallecimiento, tienes un plazo de 6 meses para liquidarlo. Aunque en algunos casos, es posible solicitar una prórroga de hasta 6 meses más.

 

Es importante que te asesores bien con un experto inmobiliario o con un asesor fiscal. Sobre todo si quieres conocer las posibles exenciones y bonificaciones vigentes en cada comunidad.

 

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Ya hemos hablado en otras ocasiones sobre la importancia de inscribir los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad.

 

Una de las funciones del registro es aportar seguridad jurídica a los diferentes derechos reales constituidos sobre esos bienes. Y la titularidad, es uno de esos derechos.

 

Inscribir el cambio de titularidad de la vivienda que acabas de heredar, es un paso imprescindible antes de continuar con el proceso.

 

Es posible que decidas empezar con la venta sin esperar a que la inscripción se haya completado. 

 

Si es así, ten en cuenta que el Registro de la Propiedad tiene hasta 15 días para comunicarte que, o bien la inscripción se ha llevado a cabo, o que ha surgido alguna incidencia que impide la inscripción, así como los plazos para solucionarla.

 

Una vez realizada la inscripción, solo te quedará un último paso antes de empezar con la venta.

 

Pago de la Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal es un impuesto gestionado por los ayuntamientos que grava todas las transmisiones de vivienda. Y una herencia es una transmisión, del mismo modo que lo es una compraventa o una donación.

 

La diferencia principal es que en las compraventas y donaciones, este tributo corresponde a la persona que transmite el bien. Es decir, al vendedor o al donante.

 

En cambio, en una herencia, pagar la plusvalía corresponde a los beneficiarios de la misma.

 

La Plusvalía Municipal recibe también el nombre de Impuesto sobre los terrenos de naturaleza urbana y, para calcularlo, se tiene en cuenta el valor catastral del suelo, los años transcurridos desde la compra hasta la transmisión y el coeficiente multiplicador propio de cada ayuntamiento.

 

Si quieres tener una idea de cuánto te tocará pagar, puedes consultar alguna de las calculadoras online que encontrarás en internet, como http://www.calculoplusvalia.com/#/.

 

Empezamos con la venta

La dificultad al vender una vivienda heredada reside, sobre todo, en los trámites previos a la venta.

 

Ahora, con la Escritura de Adjudicación de Herencia inscrita en el Registro de la Propiedad y después de pagar los impuestos correspondientes, es momento de afrontar la segunda fase del proceso: la comercialización.

 

En un mercado tan dinámico como el inmobiliario en el que salen a la venta cientos de pisos y casas cada día, es importante contar con un buen plan de marketing y asesoramiento profesional.

 

No obstante, es posible que quieras intentarlo como particular. En ese caso, te recomendamos leer nuestro artículo sobre los errores más frecuentes que deberías evitar al vender tu piso sin inmobiliaria.

 

Decidas lo que decidas, presta mucha atención al consejo que te vamos a dar, basado 100% en nuestra experiencia: no anuncies la vivienda que acabas de heredar, sin antes ponerla a punto para la venta.

 

Te lo explicamos.

 

En más de la mitad de los casos, una vivienda procedente de herencia suele estar desactualizada.

 

Puede estar muy cuidada, incluso en perfecto estado. Pero hoy por hoy, la compra de vivienda se ha convertido en algo más que visitar pisos “para entrar a vivir”.

 

Muchos compradores potenciales, sobre todo los más jóvenes, deciden en pocos segundos si una vivienda les gusta o no, en función de las sensaciones que transmite.

 

Potenciar la luminosidad, prestar atención al orden, a los olores y a la decoración, no solo te ayudará a atraer más potenciales compradores, sino que a ellos les ayudará a imaginarse viviendo allí. Y eso es lo que quieres conseguir.

 

No olvides que hay más propiedades en venta que compradores, al menos esa es la situación en el momento de escribir este artículo. Así que si tu piso no les convence, tienen otras opciones para elegir.

 

¿Cómo preparar una vivienda heredada para la venta? El Home Staging es la solución 

 

 

Antes de empezar, nos gustaría aclarar que cuando hablamos de preparar para la venta el piso o la casa que acabas de heredar, no nos referimos ni a grandes obras ni a reformas.

 

Pero si quieres tener alguna opción de vender a precio de mercado, o incluso por encima, necesitas que los potenciales compradores de tu vivienda vean algo en ella que no vean en las demás: la tienes que hacer destacar.

 

Es por eso por lo que te recomendamos informarte acerca del Home Staging.

 

La traducción literal es “puesta en escena”, y consiste en un conjunto de técnicas que grandes promotoras e inmobiliarias de lujo utilizan desde hace años, y que hoy son accesibles para la gran mayoría de propietarios.

 

El Home Staging se centra en potenciar lo mejor de tu casa, en prepararla para las fotografías que utilizarás en tus anuncios y en sorprender a todos esos potenciales compradores que buscan algo más que cuatro paredes. 

 

Puedes encontrar profesionales o Home Stagers, que es como se llaman, prácticamente en cualquier ciudad de España. Aunque cada vez es más habitual contratar el servicio a través una agencia inmobiliaria.

 

En Grupo Rubisan, por ejemplo, nuestros clientes puede solicitar el servicio y nosotros preparamos un presupuesto personalizado con todo incluido: Home Staging, fotografía profesional y gestión de la venta hasta el día de la firma ante Notario.

 

Conclusión

 

Heredar un piso, una casa o un local, no siempre es algo fácil. 

 

Pero no por temas legales o fiscales, sino porque una herencia está asociada al fallecimiento de un ser querido. Y eso es algo que no suele ser motivo de alegría.

 

Y si además te tienes que hacer cargo de arreglar papeles, pagar los impuestos, ir al Registro de la Propiedad, poner a la venta el inmueble y un montón de cosas más, la situación se puede volver insostenible.

 

Eso sin contar que todos los herederos tienen que estar de acuerdo, que no siempre hay testamento y que, a veces, los inmuebles heredados traen consigo cargas que hay que subsanar.

 

Por todo esto, nuestra recomendación es que no lo hagas por tu cuenta. 

 

Seguro que tu tiempo vale mucho más que el coste de contratar a alguien para que se encargue de todo.

 

Hasta la próxima.

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