Solo hace falta echar un vistazo a cualquier portal inmobiliario, para darse cuenta de que la mayoría de viviendas en venta están anunciadas por agencias inmobiliarias.
El resto, o son pisos de banco, o de algún particular que decide probar suerte.
Y digo probar suerte porque, los portales inmobiliarios, no son de mucha ayuda a no ser que inviertas dinero. Y, los particulares, salvo algunas excepciones, no suelen hacerlo.
Parece que contratar una agencia inmobiliaria para vender o alquilar es ya algo normal. No obstante, siguen existiendo muchas dudas sobre cuál es su funcionamiento.
En este artículo vamos a hablar de lo que nadie habla, de algo que puede marcar la diferencia entre una buena gestión inmobiliaria y una no tan buena.
Conocer esta información te ayudará a decidir mejor la próxima vez que tengas que elegir una inmobiliaria para vender.
Empecemos por el principio: una inmobiliaria no es dueña de los pisos que vende, sino que su función es la de comercializar las propiedades de sus clientes con el objetivo de encontrar un comprador o compradora.
Este puede parecer un proceso simple. Pero lo cierto es que hay una serie de pasos antes, durante y después de la venta, que son claves para entender cómo funciona una inmobiliaria.
Desde el momento en que el propietario o propietaria de una vivienda decide vender hasta que llegan las primeras visitas, se tienen que llevar a cabo una serie de trámites.
Es el caso de la valoración o cálculo del precio de venta de mercado, un momento fundamental en la venta, en el que contar con una buena inmobiliaria es realmente útil.
Al fin y al cabo, esta dispone de muchísima información acerca del precio real al que se está vendiendo (de verdad) en tu zona.
Otro trámite importante consiste en recopilar toda la documentación necesaria, así como visitar el Registro de la Propiedad para comprobar que no exista ningún impedimento para vender.
En este apartado incluiríamos, por ejemplo, la tramitación del Certificado de Eficiencia Energética, obligatorio desde el año 2013, o la Nota Simple Informativa.
Resuelta la parte de la documentación, comenzaría la preparación de la casa, las fotografías y vídeos, y la publicidad.
Ahora sí, la comercialización puede empezar.
Una vez lanzada la publicidad, la agencia inmobiliaria deberá encargarse de la gestión de los contactos recibidos, de la cualificación de los potenciales compradores y del análisis de los resultados obtenidos.
También llevará a cabo las visitas, salvo algunas inmobiliarias que dejan ese trabajo al propietario.
Será durante esta parte del proceso cuando se formalice el contrato de arras.
Es muy importante que dicho documento lo prepare un profesional. En él, tanto la parte compradora como la vendedora se comprometen a cumplir una serie de compromisos y obligaciones, y cualquier error en la redacción podría tener graves consecuencias.
Después del contrato de arras, el último paso sería la firma ante Notario de la Escritura Pública, momento en el que se hará entrega de las llaves y la venta se considerará oficialmente realizada.
Es importante que la agencia inmobiliaria se haga cargo de organizar dicha firma, ya que dispone de toda la documentación y conoce bien los pasos a seguir.
Incluso es muy recomendable que acuda personalmente. En Grupo Rubisán lo hacemos.
Podrías pensar que todo termina tras la entrega de llaves. No obstante, quedan algunas cosas que, como vendedor, debes tener en cuenta antes de hacer borrón y casa nueva.
Nos referimos, principalmente, a la liquidación de los impuestos.
Algunas inmobiliarias ofrecemos asesoramiento integral a nuestros clientes, por lo que les acompañamos también durante esta parte.
Si en tu caso no fuera así y tuvieras que hacerlo por tu cuenta, sería recomendable que contaras con la ayuda de algún gestor especializado.
Los trámites no son complicados, pero si alguien te echa una mano… pues mucho mejor.
Y ahora así…
Hay varias formas de clasificar a las inmobiliarias.
Podemos distinguirlas en función del tipo de contrato: las hay que trabajan con contrato de exclusividad, las hay que no y las hay que trabajan de las dos maneras.
También podríamos separarlas en inmobiliarias locales, nacionales o internacionales.
Una última clasificación: franquicias y agencias propias.
Algunas marcas optan por el modelo de franquicia para el desarrollo de su negocio, lo cual les permite crecer más rápidamente pero, por otro lado, se arriesgan a perder un poco de control sobre la calidad del servicio final.
Quizá sea por eso que en algunas se puede leer el mensaje “Cada oficina es de gestión y propiedad independiente”. Por si acaso.
Lo cierto es que estas formas de diferenciar a unas inmobiliarias de otras no nos acaban de convencer o, al menos, no nos parecen útiles a la hora de decidir cuál te puede convenir más.
En cambio, ¿y si las diferenciamos en función del tiempo y los recursos que dedicarán a la venta de tu casa?
Te lo explicamos a continuación.
No importa que hablemos de franquicias, de agencias locales o de exclusividad inmobiliaria. Hay dos formas de trabajar comunes para todos: a valor y a volumen.
Veamos qué quiere decir esto y por qué es tan importante para ti.
Que una inmobiliaria trabaje a volumen, significa que su objetivo principal es tener el mayor número posible de viviendas en cartera.
Eso puede parecer algo bueno, sobre todo para quien busca piso: más opciones entre las que elegir, ¿verdad?
Veamos la otra opción, la de las inmobiliarias que trabajamos a valor.
Trabajar a valor significa seleccionar un número determinado de propiedades en función de los recursos disponibles.
Y aquí es donde está el truco: una inmobiliaria local con 200 pisos a la venta por oficina, puede tener los mismos (o menos) recursos que otra que tenga 20.
Teniendo en cuenta todo lo que hemos visto anteriormente, esos pasos que hay que seguir para vender, que llevan tiempo y que requieren invertir dinero…
… ¿crees posible que una agencia con 200 viviendas a la venta pueda destinar la misma cantidad de recursos a cada una, que una que gestiona solo 20?
Nuestra experiencia nos dice que no.
Las inmobiliarias que trabajan a volumen pueden tener algunas ventajas para ti.
Por ejemplo, no suelen firmar nada. No porque no quieran, sino porque su objetivo es acumular el mayor número de propiedades posibles en su cartera.
Tampoco suelen invertir tiempo en reportajes fotográficos profesionales, en realizar un vídeo de la vivienda o en diseñar una estrategia de publicidad a medida, por lo que tu vivienda puede salir a la venta a las pocas horas.
En cambio, al dejar tu casa en una agencia que trabaja a valor, las cosas son un poco diferentes.
En Grupo Rubisan, por ejemplo, nos hemos auto impuesto un máximo de 25 propiedades a gestionar a la vez.
Lo hemos calculado en función del personal disponible y de nuestra capacidad para preparar buenas campañas publicitarias.
Haciéndolo así, podemos garantizar a todos nuestros clientes que van a recibir la misma calidad de servicio y atención, y les podemos casi asegurar un tiempo de venta, que suele estar por debajo de los 60 días.
No es magia, son matemáticas.
Cuando trabajas a volumen, no te queda más remedio que sacrificar calidad por cantidad.
En nuestro caso, y el de otras agencias que también trabajan a valor, priorizamos la calidad.
Perdemos volumen de viviendas anunciadas, pero, te contaré un secreto: eso ya no es tan importante hoy en día.
Los compradores han cambiado su forma de buscar. Ahora lo hacen sobre todo en internet. Por eso un buen posicionamiento y saber utilizar las redes sociales y los portales inmobiliarios, es más importante que tener 200 pisos en venta.
Por otro lado, existen grupos de profesionales que comparten las viviendas de sus clientes a través de asociaciones certificadas y con todas las garantías.
Te lo explicamos con un ejemplo.
Imagina que Juan busca piso en Elda, pero no disponemos de ningún inmueble que se ajuste a su presupuesto.
Como pertenecemos a ASICVAL, la asociación inmobiliaria más grande de la Comunitat Valenciana con más de 120 agencias inmobiliarias inscritas, y a la MLS Elda - Petrer, podemos ofrecerle a Juan cientos de pisos sin tener que descuidar a nuestro propios clientes.
Como ves, hoy formas de aumentar la calidad sin renunciar a tener una amplia cartera.
Entonces, ¿con qué inmobiliaria te quedarías tú?
La clave está en saber qué quieres para tu propiedad. ¿Que sea una más en un listado, o que reciba la atención que se merece para que tú consigas el mejor precio en el menor tiempo posible?
Si quieres conocer más sobre cómo trabajamos, puedes hacer clic aquí, o nos llamas y te lo contamos.
Eso sí, recuerda que no somos una agencia internacional ni una franquicia, así que solo trabajamos en Elda y Petrer.
Hasta la próxima.
